非都市土地開發利用的新想像
～打造一個小小桑榆村～
吳宗喆
壹、楔子
有人說南庄蓊鬱的山林中有一群現代陶淵明
正在打造世外桃源……但是能有多大殊勝!
遺世獨立是桃花源的完美印象!
不獨荒野，比鄰有居，歸分養怙皆有所適
那才是桃花源的村歇意境…
可以在落英繽紛中窺見桑榆晚景…
所以!我們要眾志成城、尋尋覓覓
將看似不毛之地幻化為眾所矚目且千度難尋的……桑榆村
貳、緣起
「桑榆世界」代表一種富庶安樂的生活情境，在無爭權競利的氛圍下人人各適其所、安居樂業，有歡笑聲而無車馬喧…，或許這樣的殊勝很難在台灣現今的環境中創造出來，但有沒有機會在繁苛雜舉多如牛毛的法令規定及囿限下，將非都市土地(山坡地或農地)開發成一個仍以謀合農業發展為主軸且兼具休閒遊憩的小小「桑榆世界」，規模不一定要宏大，但機能要健全；區位可捨蓊鬱山林，不避近郊綠茵；有心執著雖世外桃源不得覓尋，但桑榆世界卻瞻之在前。
這樣的一個新構想是在驚見施寄青老師的新作『嬈嬌美麗是阮的山』後，在她引領下幾度深入潛出造訪其苗栗南庄集諸個體而成之富麗農山村落，所結識的每一戶人家背後都有一個令人讚嘆的故事或一段無限噓唏的歷程；之後大夥又到日本參訪茨城笠間的市民農園及清里的酪農山村及萌木之村，回國後一直在思索…日本能!為何台灣不見容…，如果非都市土地不論山坡地或平地農地能不受「非都市土地開發審議作業規範」暨相關規定管、限制，可以不要冗長且難搞的環境影響評估審查，不要太耗工程成本及土地利用限度的水土保持審查，不必曠日費時猶不得善果，可以盡情發揮想像空間創造一個屬於自己或很有個性的「桑榆世界」，又可以顧及開發效益(商業利益)，規模可以小到幾十到幾百坪土地自給自足(單戶自用型)，也可以三五好友集資興闢幾百到幾千坪(小團體專用型)，大也可以從幾千到幾萬坪(集體造村公用型)。
經過了半年的研討，邀集了建築師、都市計畫技師、水保技師、環工技師、土木技師、地質技師、景觀園藝規劃師…等組成一個包含11個科別的技師及建設的開發團隊(SUN GROUP)來針對國內環境及法規限度來研議商討其可行性，如此如此，這般這般…終於有了突破點，當然也有了一番對策，只待時機成熟及有適合土地可以執行體驗…，茲將參訪及研議所得及構思簡介說明如下，希望能引起共鳴、激發創意來引動山坡地及農地利用的新契機。
参、苗栗南庄個案開發的妥適
苗栗南庄的山坡地(近三灣)早期為煤礦礦區，經過幾十年的荒廢後，有人因此區風景秀麗於是依農發條例將土地分割為至少758坪(二分半)以上之單筆土地，出售後設籍滿二年再以申辦農舍之方式興闢，遂成山居樂活。
目前陸續開發有八賢村、美麗境界、如意…等幾個社區，環境十分優美，天清氣爽時真教人留連忘返，特別是日頭偏西紅霞滿天時若有機會站在徐氏夫婦的家遠眺群山及台灣海峽，足可驗證「此景只應天上有，人間那得幾回聞」。
林深不知處，蔭下我家暇！
清風送秋爽，晚月迎冬照！
風嘯穿林勝絲竹！
行到水窮處，坐看雲起時！
但以二分半地來開發農舍的方式不見的每筆土地都適用，開發行為游走於合法與不違法之間，其有設籍時程的限制，因進出之農路多半窄小狹隘，多有指定建築線的障礙；若遇颱風天造成土石路或路基被沖崩時，往往有交通中斷被困駐山上的可能，加上是由個體開發所以公部門鞭長莫及、無力照料，因此公共設施、設備大多闕如，行道難與照明幽暗經常使夜歸人內心發毛疑心生暗鬼，膽小之人更視為畏途，況且家裡電力、設備、家電…等之維護修繕及生病就醫皆有諸多不便之處，所以樂活山居著實不易。
如何去充實山中住居機能市一門學問與課題，基本上一個相對完善的山居社區至少應該間有下列功能：
- 結合休閒﹑養生及科技的優質住宅
- 具有身﹑心﹑靈三體一式改造的起居空間
- 充分生活機能與方便服務的休閒住宅!
- 兼顧保安﹑保全的科技住宅!
肆、日本市民農園的體驗
96年7月有幸與一夥人遠赴日本茨城縣笠間市去參訪市民農園的開發實例與成果，席間笠間市公所熱烈歡迎並且安排詳盡之簡報説明與現場導覽，過程中巧遇幾位耕作中的老先生，知道我們來自台灣，所以不約而同談起他們的台灣印象，也不吝展現他們的農作成果與分享他們的心得和經驗，茲將實地採頡之現況分述如下：
一、農園規模與利用
每一畦土地100平方公尺，小木屋佔地約33平方公尺，二層樓一樓為客廳、餐廳及機具間，二樓多作為臥室；耕作區約67平方公尺，隨人喜好種植蔬果，遠道而來的承租人可以居住在小木屋內，所以有退休之銀髮族甘脆在此長住養生，假日時子孫來探視。
另為服務當地市民，區內也規畫有50平方公尺之農園，不興建小木屋，承租人多為當地人，農務結束後即行回家不必在此過夜。
二、公共安全與設施
園區內除了開闢道路、停車場、排水溝…等外，水土保持及公共安全也兼顧，區內亦設置行政管理中心及教學會議中心來教導市民農藝；為園區內之消費需要，及為推廣市民的農作成果及手工藝，區內設有一處超市。
後話
據笠間市公所課長表示，本案出租率達百分之百，所以採取了每人最多只能連租5年的限制，屆滿5年必須停租1年才能重新申請，也因有此盛況所以市公所繼續與市內私有土地合作開發更多的市民農園。私下交換意見時，對於台灣已具備良好的農業發展基礎及農藝技術，開發市民農園應會有很大的市場及熱烈迴響，前景一片看好！
伍、桑榆村之開發構想
上百公頃的開發案，就都市計畫農業區土地、非都市土地山坡地保育區農牧用地、林業用地及平地一般農業區農牧用地,,,等而言，不論是援「非都市土地使用管制規則」以「容許使用」的方式加上一些規畫設計的巧思，或循「非都市土地開發審議作業規範」暨相關法令之開發許可審查來達成開發之目的，桑榆村的開發不是夢想，都可以遂成！
一、桑榆村在山坡地的開發構想原則：
- 較平坦之坡地集中申請合法開發—行政管理暨服務園區(以遊樂區、休閒農場…等方式申請開發，可以合法整地、開闢道路及申辦水、電、電信…等公用設備) 。
- 坡度30%以上較陡之土地留作農舍配套開發 。
- 住宅單元與服務園區之規劃應平衡發展 。
- 道路系統﹑公共設施設備由服務園區對外接軌 。
- 土地使用分區規劃儘量保留土地使用紋理及適宜性 。
- 引入對市場銷售有助益之因素，如宗教建築:寺廟﹑教堂…等，或正面教化。或可襯托本園區價值及形象：希望工程基金會 。
- 用合法的開發申請來提供相關設施及保護 。
- 再以合法取得之權利擴及週邊之農舍配套開發 。
二、規劃構想內容
- 桑榆園區(遊樂區開發) 約10〜20公頃 。
- 行政管理中心(社區保安﹑保全﹑照護﹑修繕﹑研習﹑指導…等) 。
- 個性商店(吃﹑喝﹑玩﹑樂及日常生活﹑農特產品之販售…等) 。
- 開放空間﹑悠閒廣場﹑林蔭綠道及展演舞台…等 。
- 寺廟(桑耶寺)﹑教堂 。
- 希望工程基金會(社會福利﹑身心靈教育治療中心…等) 。
- 桑榆村(農舍配套開發)規劃1〜6個坪數大小不等的村莊單元，每單元大概50〜60戶，小戶土地至少800坪，大戶則不超過2000坪。
陸、結語
台灣非都市土地的農地或山坡地的變更與開發利用所面臨的瓶頸，不外乎面積規模限制、時程冗長、變更不易通過、變更後可供建築用地比例不如預期…等，如今有機會可以師法日本成功之開發方式，並參研了台灣法規的限度，針對山坡地及平地設計了桑榆村或市民農園的開發構想，因礙於篇幅關係難以盡情介紹作業細節、開發可行性評估及投資效益分析與個案所受法規的限制與如何突破，惟甚期望本文能有拋磚引玉之效，可以激發出各界前輩先進的新思維與更好的構思，忐忑再三，野人獻曝，不值一哂！若有適當案例或建議，本研究團隊（SUN GROUP）必定配合參研且戮力以赴！
（以上僅供參考）
(2007年日本笠間巿 巿民農園考察 )
吳宗喆
國立中興大學都市計劃研究所(現名為台北大學) 碩士。
專門職業及技術人員高等考試都市計畫技師及格。
資歷：
中華民國行政院公共工程委員會專家學者評審委員2007.02 ～ 迄今。
中華民國都市計劃技師。
現任：規模工程顧問有限公司負責人。
公司電話：02-87881078 台北巿信義區忠孝東路5段9樓。
專長：
都市計畫(通盤檢討、都市計畫、市地重劃、區段徵收、都市更新)檢討分析、規劃與評估。
非都市土地變更、整體開發設計。
土地投資開發效益評估、分析與企劃。
社區營造與管理。
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